Die Garage kündigen? Diese Kündigungsfristen gelten
Du brauchst Deine Garage nicht mehr? Wir sagen Dir, wann Du kündigen kannst, welche Fristen gelten und was bei einer Untervermietung wichtig ist.
Stets ein freier Parkplatz vor der Wohnung und Schutz vor Wetter und Beschädigung: Die eigene Garage oder der eigene Stellplatz fürs Auto sind eine gute Sache, wenn man noch ein Auto hat oder braucht. Doch verkaufen zum Beispiel in Städten mit einem guten Nahverkehrsangebot mehr und mehr Bürger ihren Wagen, ohne das Gefühl zu haben, dass ihre Mobilität besonders darunter leide. Die monatliche Miete für die Garage oder den Stellplatz möchten sie in diesem Fall natürlich auch nicht mehr bezahlen und die Parkfläche so schnell wie möglich loswerden. Unter Umständen ist das aber gar nicht möglich. Wir sagen, worauf es bei der Kündigung einer Garage ankommt.
Einheitlicher Mietvertrag oder separater Mietvertrag?
Der einheitliche Mietvertrag
Beim Thema Kündigung einer Garage ist die Art des Mietvertrags entscheidend. Wenn die Garage oder der Stellplatz fürs Auto gemeinsam mit einem Haus oder einer Wohnung angemietet wurde, spricht man von einem einheitlichen Mietverhältnis beziehungsweise einem einheitlichen Mietvertrag. Unter dieser Voraussetzung ist es dem Mieter nicht möglich, die Garage oder den Stellplatz separat vom Wohnraum zu kündigen.
Ein großer Vorteil des einheitlichen Mietvertrags ist, dass der Vermieter die Garage nicht separat kündigen oder die Bedingungen für die Miete verändern und zum Beispiel eine Erhöhung verlangen kann. Auch eine Eigenbedarfskündigung kann nur für das gesamte Mietverhältnis ausgesprochen werden.
Die Kündigung einer Garage wegen Eigenbedarf ist übrigens grundsätzlich unwirksam. Es gibt allerdings eine Ausnahme: Wenn der Vermieter die Garage abreißen will, um dort neuen Wohnraum zu schaffen, wäre eine Kündigung der Garage seitens des Vermieters rechtens. Sollte etwas an der Garage oder am Stellplatz kaputtgehen: Instandhaltungsarbeiten sind grundsätzlich Sache des Vermieters beziehungsweise des Eigentümers. Allerdings kann der Vermieter den Mietvertrag vor der Unterzeichnung entsprechend ergänzen und bestimmte Instandsetzungsarbeiten auf den Mieter übertragen. Diese individuell gestalteten Vertragsklauseln sind dann für gewöhnlich juristisch bindend.
Der separate Mietvertrag
Liegen für die Wohnung und den Abstellplatz des Autos separate Verträge vor, kann die Parkfläche unabhängig von der Wohnung gekündigt werden, da es sich hier um rechtlich selbstständige Verträge handelt. Dieses Kündigungsrecht gilt ebenso für den Vermieter, der obendrein auch noch jederzeit die Miete erhöhen kann. Denn anders als bei den sensiblen Wohnraum-Mietverträgen herrscht bei separaten Garagen-Mietverträgen kein besonderer Mieterschutz. Immerhin hat der Mieter den Vorteil, dass er den Garagen-Mietvertrag relativ schnell kündigen kann, wenn er den Abstellplatz nicht mehr benötigt. Die Begründung des Vermieters, die Kündigung der Garage erfolge „wegen Eigenbedarf“, ist beim separaten Mietvertrag für eine Garage aber ebenso unwirksam.
Der mündlich abgeschlossene Mietvertrag
Nicht selten besteht überhaupt kein schriftlicher Garagen-Mietvertrag, sondern lediglich eine mündliche Vereinbarung beziehungsweise eine Vereinbarung per Handschlag. Dass muss an sich kein Nachteil sein, doch leider kommt es bei dieser Vertragsform immer wieder zu Streitigkeiten über Absprachen, an die sich eine Partei nicht mehr erinnert oder die sie anders verstanden haben will. Da in der Regel keine Kaution hinterlegt wird, kann es für den Vermieter auch teuer werden, wenn der Mieter einen Schaden verursacht hat. Die Kündigungsfrist beim mündlich abgeschlossenen Vertrag beträgt in den ersten fünf Jahren drei Monate und verlängert sich danach schrittweise. Grundsätzlich ist aber auch beim mündlich abgeschlossenen Garagen-Mietvertrag ein Eigenbedarf als Kündigungsgrund unwirksam.
Vermietete Garage kündigen: Die gesetzliche Kündigungsfrist
Für separate oder mündlich abgeschlossene Garagen-Mietverträge gilt, dass gemäß § 580a Absatz 1 BGB eine Garage oder ein Stellplatz bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden kann, also innerhalb von drei Monaten. Konkret bedeutet dies: Erfolgt die Kündigung zum Beispiel zum 03.01., so endet der Vertrag am 31.03.
Beim separat oder mündlich abgeschlossenen Mietverhältnis kann allerdings auch eine fristlose Kündigung erfolgen. Der Vermieter ist berechtigt, eine fristlose Kündigung auszusprechen, wenn der Mieter zum Beispiel seit längerer Zeit die Zahlung der Miete schuldig bleibt. Umgekehrt kann auch der Mieter eine fristlose Kündigung vornehmen, wenn etwa die Garage durch einen Defekt dauerhaft unbrauchbar geworden ist.
Untervermietung der Mietgarage: Worauf zu achten ist
Ist die Garage Bestandteil eines einheitlichen Mietvertrags und kann aus diesem Grund nicht gekündigt werden, sollte eine Untervermietung in Betracht gezogen werden. Nach § 540 BGB bedarf es dafür allerdings der Erlaubnis des Vermieters beziehungsweise des Eigentümers. Wenn die Erlaubnis vorliegt, darf der Mieter selbst die Garagenmiete festlegen, die er von seinem zukünftigen Untermieter fordert. Sollte der Eigentümer der Untervermietung widersprechen, kann der Mieter übrigens nicht von dem in § 540 BGB genannten Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.
Was Du bei einer Untervermietung Deiner Garage nicht vergessen solltest: Kündigst Du Deine Wohnung, so läuft der Untermietvertrag für die Garage natürlich noch weiter. Du musst also auch dem Nutzer Deiner Garage kündigen. Geschieht dies nicht, kann der Eigentümer auf Räumung klagen, sollte die Garage oder der Stellplatz noch weiterhin vom Untermieter genutzt werden.
